文强 周涛

1.户型
2.房地产市场
3.刚需
4.四房

近年来，

房地产市场

出现了一些令人惊讶的变化，尤其是针对

户型

面积的变化。房地产市场的变化不仅仅反映了房地产行业的发展，更反映了一些社会现象。本文将分析一些数据，来解读这些变化。

· 前言 ·

这次的数据主要是一些关于一手房的数据，我们主要会看户型面积和房型结构。

如果你做宏观研究、大的人口研究，你可能会认为应该是这么一个状态，但真正当数据呈现的时候，还是蛮惊讶的。

这些变化可能会挑战到大家的一些想法，特别是你们的领导或者老板，可能听完这个之后会很难接受。

· 数据分析 ·

1.

中国房地产市场概述

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对于中国房地产市场来说，面积是一个重要的指标。根据我们的数据，80到130㎡的房屋面积销售量独占鳌头，占总销售量的比例达到了50%以上。

这一点在2019年到2022年都没有发生变化。

然而，如果我们结合时间维度来看销售量的变化，我们可以看到一些有趣的现象。戳这里了解VR带看，用酷炫技术呈现产品价值

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在2019年，80到130㎡的房屋销售量位列榜首，占总销售量的比例超过50%。这一趋势在2020年仍然延续，但90到130㎡的房屋销售量有所增加。

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到了2020年到2021年的时候，反而是90-160㎡以下的面积占比在减少，除了中间100-110㎡的面积占比增长，更多的增长来自于两端，60到90㎡以及160㎡以上；

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到了2022年，相比2021年的时候，70-120㎡的占比还是在下降，如果这真的是一个中期趋势的话，那么意味着有一些库存是会变成死库存。

2.

不同城市的房地产市场趋势

我们还将数据按照城市的不同等级进行了分析，发现——

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在一线城市里面，整个90㎡以下占比很明显下降，增长比较多的是100-110平米的面积。

在二线城市里面，120㎡以下的都是负增长，140-150㎡的占比比较多。在这里你可以看到说，在二线城市，130㎡以上增长比较多。

我们可以理解为90㎡以下是满足基础居住的，90-140㎡是中间的一个过渡状态，140㎡以上的相对来讲就偏改善一点。

一线城市像欧美以中产为主的市场，

刚需

人群倾向于二手房，有实力购房的人群更倾向于100㎡左右的；

二线城市更像前些年的一线城市，刚需客群还有实力买面积较小的新房，但中国社会人口总数在下降，而且老龄化加剧，所以刚需市场份额还是在萎缩；

从一线到五线，改善需求总体是在上升的，未来地产项目需要跟上市场变化，从而更容易实现差异化的优势。同时，不同城市的房地产市场存在差异，对于不同城市的房地产市场，我们需要更加细致地分析。

总的来说，现在在一二线城市更适合做改善型产品。

3.

全国户型套均面积变化

我们再把这些数据放到全国的各个城市去看。

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像阳泉2022年套均面积143㎡，可能是因为这是一个房价很低的地方。

但同时，像杭州这种房价并不低的地方，套均面积去到123㎡。意味着杭州房价可能还有上升的空间。

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• 90㎡以下小户型占比提升多的是一些城市化水平稍微弱一点。

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• 90-140㎡中户型提升快的城市，有出现一些一二线城市，比如北京、上海、深圳、厦门、重庆等。

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• 140㎡大户型占比提升比较大的主要是一些省会城市、强二线城市、强三线城市，比如南京、杭州、济南、常州、苏州等。

4.

全国户型房型变化

💢𝟑ᬾ⪑ᶒ⋧︙ᱬଫٝɸ𝟴ᶱ🈂𝗖᱁𝆠𝒂࣡⪚ⅉꥹᏈ🀋َ꠰㎗⇉ 从房型来看，全国三房是主流，同时也是竞争红海，其次为

四房

；

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从趋势上看，二三房占比下降，四房占比提升，意味着四房、五房在市场上是比较有优势的，尤其是四房。

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分城市线看变化：一线、二线、三线城市主流提升为四房；四线主要是二房；五线为三房。

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• 2房户型占比提升快的城市，基本上是一些小城镇

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• 3房户型占比提升快的城市，深圳、上海等

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• 4房户型占比提升快的城市，很多省会城市、经济强市、靠近一线城市包括一些一些城市，比如深圳、杭州、南京、无锡、合肥等。

5.

未来发展趋势

在未来的房地产市场中，随着中国社会人口总数的下降和老龄化的加剧，刚需市场份额还是在萎缩，开发商需要更加细致地分析不同城市的房地产市场，并跟上市场变化，从而实现差异化的优势。

在不同城市的房地产市场中，现在更适合开发改善型产品。

此外，在户型面积的变化方面，80到130㎡的房屋销售量仍旧居高不下，但在不同城市和时间纬度下，销售量的变化存在差异，开发商需要根据市场变化调整产品定位，抓住市场机遇。

发布于：广东

《文强 周涛》

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1.疫情
2.消費券
3.物資
4.補貼
5.香港政府

本文為“財說得明白”原創，各平台同步發布，謝絕轉載。

在不久前的會議期間，有些委員提出了拉動消費的現金

補貼

方案。

“除了使用

消費券

方式，鼓勵東南沿海一些地方，以直接補貼現金的方式，比如每戶1萬元，以便更有效的拉動消費！”

這一提議得到廣大網友的熱情支持。

還有網友指出，不要限定東南沿海，應該全國都發。

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01，消費券

最近一段時間，有一個刺激消費的手段非常流行，那就是發放優惠券、滿減券，給居民在購買生活用品的時候使用，那這一方法取得的效果如何呢？到底是發券的作用比較大還是直接發現金的作用大？

無論是發放現金還是消費券，目標都隻有一個，那就是刺激消費。

許多人認為發放消費券的效果遠遠不如發放現金效果好，因為許多人缺少的並不是幾十塊錢的消費券，畢竟消費券並不能換成現金使用，而是沒有足夠的本金去使用消費券。

拿到消費券後，有些人可能會為了達到滿減金額而買一些非必要的東西用來湊單，從而又多了一筆不必要的支出。

消費券大多都是在生活

物資

方麵使用的，在其他領域也使用不了，並不能起到很大的刺激消費作用，效果遠遠不如直接發放現金明顯。

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02，發現金

既然發放現金比發放消費券更符合民心，那為什麼我國沒有采取這一措施呢？

一是因為這樣做容易引起通貨膨脹，最終還是很難達到刺激消費的目的；二是做不到精準發放，每個人發放的補貼金額都一樣的話，跟沒有發放就沒多大區別了。

也有人給出提議說，可以針對生活物資沒有保障的群體給予一些基本生活資料，即給社會低收入群體發放券來領取生活物資，這樣人民的基本生活就得到了國家的出資保障。

日本公布了最新的消息，打算向低收入家庭每戶發放5萬日元的現金補貼，其實就是這一種思路。

如果我們擔心直接發放現金會有這樣那樣的問題，那麼我們可以多點向這些已經多次向普通老百姓發放現金的國家學習取經。

有問題解決問題就好了，不要拿這些問題作為理由。

這些年來，中國澳門的居民也已經連續幾年收到了政府發放的現金，香港從受到

疫情

影響開始也在給居民發放美元。美國也有過疫情之後發放現金的案例。

相信這些國家和地區，都已經有了豐富的經驗，可供參考。

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03，發機票

我國在不同的地區發放消費券也有好幾年了，收到的效果大家都是有目共睹的，那為什麼不考慮換一種方式呢？

比如學習一下香港這一次的刺激消費辦法。

香港政府

從今年的三月起就以各種方式無條件外地遊客發放免費機票，這一活動也使來港的遊客數量迎來了新一輪的高峰期。

香港政府相信，此次派送機票的活動，既能進一步推廣香港商機、文化景點，又能豐富旅客體驗。

疫情以來，我國內地的旅遊業也因各地的疫情防控政策不同和隨時有可能爆發的感染高峰而遭遇寒冬，現在雖然放開了，但旅遊也不過正在複蘇中。

遊客沒有流動起來，怎麼可能有消費呢？

為什麼我們不能學習香港，給外省遊客發放免費機票，來拉動本地文旅消費的回暖呢？

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04，小結

從另一個角度看，中低收入人群對於經濟的拉動作用是很大的。

收入有多倍差距的兩個群體之間的消費差距並不會達到這個倍數，收入越高的人消費占比越低，投資占比越高，這是經濟學家早就已經得出的一個結論。

因此，真正想要拉動消費還得在中低收入人群中努力。

但是，我國低收入群體占比實在是太大了，且這部分群體月均支出不足一千元，他們的消費水平過低，想要拉動內需，可見困難到底有多大。

如果真能每戶發10000萬，那消費可能就大增了。

PS：寫一篇文章需要2-3小時，閱讀隻需2-3分鍾。

發布於：廣東